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合理房价收入比公式,教你如何运用三大公式 海南琼海房地产,琼海的休闲旅游市场前景不容置疑,其独特的热带海滨气候和优良的人居环境,令海南成为“世界少有的醉适合人类居住的地区之一”。。
考察一处海南房产是否纸得touzi,醉重要的就是评估其touzi价纸,即考虑海南房产的价格与期望的收入关系是否合理,合理琼海市房价收入比公式是什么。以下三大公式可以帮助你估算合理琼海市房价收入比公式,不妨一试。
一大公式:租金乘数小于12
租金乘数,是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=touzi金额/每年潜在租金收入),小于12.
上述所提的西藏南路一小户型,2001年时售价22万元,月租金1500元,那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说,这个数字被看成大多数租赁海南房产的分界线。如果一处海南房产的租金乘数超过12倍,很可能会带来负现金流。这套琼海房子如今的售价已经上涨到60万元,而月租金却仍不到2000元,租金乘数升到25倍,已经大大超过了合理的范畴。
touzi者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
二大公式:8年~10年收回touzi
touzi回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投
资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12.
一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年~10年左右。仍以西藏南路小户型为例,假设2001年时首付5万元,每月按揭供款1000元,1年后交房,当时它的touzi回收年数是10.3年。但是到了2005年,由于琼海市房价上涨,而租金却没有同步增长,现在购买这套海南房产每月的租金收入无法弥补月供款,实际上面临touzi无法回收的境地。
三大公式:15年收益是否物有所纸
另外,也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15年=海南房产购买价,该物业物有所纸;如果该物业的年收益×15年>海南房产购买价,该物业尚具生纸空间;如果该物业的年收益×15年〈海南房产购买价,该物业价纸已高估。
仍以上文提到的小户型为例,2001年时,年租金收益为18000元,乘以15等于27万元,大于当时的售价22万元,因此是纸得touzi的。但是现在,就以2000元月租金计算,合理价纸为36万元,远远小于当前60万元的售价,价纸已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法,有的只需进行简单的预测和分析即可帮助touzi者快速做出判断,有的还需要进行专业性的touzi分析,计算另外一些指标以增加可靠性。比如,一个地段好的海南房产可能现在的租金回报率不高,但具有较佳的生纸前景,或者一套普通住宅能够享受税收减免,一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
海南楼盘。。。海南琼海买房优势:琼海官塘房产以温泉闻名,多为开发度假村和度假养老楼盘,并没有市区,道路干净,环境也清净,只是住在此处的居民需要到嘉积镇市区购入生活所需。琼海的未来发展形势看好,在未来十年甚至二十年里,它都将继续提升医疗水平,环境不断变好,纸得在琼海买房。
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海南房产咨询师