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“广东是中国房地产业发展过程中的样板房，也是黄埔军校。”夏日的午后，广东省房地产协会会长王韶向《中国经营报》记者娓娓述说广东房地产业新中国成立以来的光辉历程。
热衷跑步的王韶神采奕奕，他是土生土长的广东人，在广东从事房地产工作已有25个年头，目前在广东省房地产行业协会担任会长一职。对于行业发展，王韶如数家珍，也对被视为中国房地产业策源地的广东充满了自豪与期盼。
住房短缺的年代已经远去，在新时代里，粤港澳大湾区建设正在广东紧锣密鼓推进。而告别粗放式模式后，高质量发展亦成为行业转型升级的方向，广东房地产业以及本土房企再一次迎来新的发展机遇和挑战。
“转型升级需要时间沉淀，房企要依托主业，紧随国家发展步伐顺势而为。”王韶称，房企要静得下心，要敢于投入，“要从提供物理空间向引领生活模式蜕变，推动行业高质量发展。”
行业策源地
发展多年，中国房地产业发生翻天覆地的变化。1949年，全国城镇居民人均居住建筑面积仅为4.5平方米，1978年是6.7平方米，到了2018年，这个数字已经达到38平方米。
作为房地产业发展的见证人，王韶对行业发展轨迹有着深刻的了解，他回忆说道：“房地产业真正发展起来，是1998年取消福利分房以后，特别是2003年被确定为国家经济支柱产业，房地产业开始步入发展快车道。”
1998年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。而广州走在了改革前头，1998年3月1日起就开始试行住房货币化分配方案。2003年，国务院首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业。
王韶是广东人，并在当地长期从事房地产业的工作，广东房地产业的蓬勃发展是其引以为豪的事情。王韶感慨称：“在过去40多年里，房地产业对国家经济发展的贡献非常大，而广东在业内更是了不起。”
回溯过往，王韶表示：“如果要写中国房地产历史，广州华侨新村是绕不开的一个案例。华侨新村的诞生，当时是为了解决一些归侨的住房问题。”
资料显示，新中国成立初期，广州政府为了安置归国华侨，建设第一个大型住宅小区华侨新村，吸引大批归国华侨和名流人士居住，目前已被政府列为文物保护小区。
王韶称，过去40年，广东房地产业在土地利用、企业管理、项目开发、营销策划、物业管理等方面，为全国房地产开发理念和营销模式提供了“广东经验”，目前万科、碧桂园和恒大等广东本土龙头还是众多房企对标的榜样。
在王韶看来，推动房地产业发展的过程中，广东之所以起到引路人的关键角色，与天时地利人和的优势不无关系，“广东作为改革开放的前沿阵地，毗邻香港和澳门，一些房地产前辈比较关注港澳的开发经验，通过吸收和学习来推动内地房地产业的发展。”
“当时，国内住房问题迫切需要解决，为了推动房地产业的发展，我们学习香港的经验，卖楼花，即预售房屋。还有抵押贷款，就是现在所说的按揭。”王韶称，在开发模式、营销策划等方面，广东房地产业做了很多创新，对整个行业的发展起到很大的推动作用，“我们广东学香港的经验，其他城市就学广东的经验。”
借力大湾区东风
“这些年来，广东房地产业给行业的印象，就是中国房地产业的样板房，来参观学习的人络绎不绝。”王韶不无自豪地说，广东还培养了很多业内人才，是中国房地产业的“黄埔军校”。
改革春风吹拂多年后，广东区域经济发展台阶不断提升，房地产业也将迎来新的发展引擎。
自2017年写入全国两会《政府工作报告》，粤港澳大湾区建设备受瞩目，相关规划纲要也在2019年2月正式印发，明确要将粤港澳大湾区打造成为国际一流湾区和世界级城市群。
对于粤港澳大湾区建设的意义，中国国际经济交流中心首席研究员张燕生对记者分析，粤港澳大湾区实际上是通过粤港澳三地的通力合作，构建出一个世界级的城市群、世界级的新增长极。接下来，不管是广佛肇、深莞惠还是珠中江，这些城市下一步会形成同城化和都市圈。
粤港澳大湾区由香港、澳门以及广东9个城市组成，广东是其中重要的主力区域。王韶认为，改革开放40年，广东民营资本市场化、社会化程度比较高，目前区域的产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚，已形成了“金融+科技+产业”的大湾区雏形。
“作为国家战略发展要地，粤港澳大湾区在未来将迎来更多政策利好，有着巨大的发展活力和发展空间，为房地产业带来持续发展动力。”王韶说，随着大湾区建设推进，将会吸引更多新增人口，推动住房需求稳步增长，城市之间通达度提升，也将进一步催生跨城置业、第二居所等住房需求，住房需求总体将保持旺盛态势。
王韶指出，在粤港澳大湾区的整体规划下，房地产行业发展不能仅仅局限于住宅开发领域，“在大湾区，旅游地产、休闲地产、泛乡村地产、养老养生地产等复合型、多业态互联的模式充满发展潜力。”
另一方面，王韶也提到，粤港澳大湾区将会打造国际交通物流枢纽、国际科技创新中心等，促进产业集聚，物流地产、工业地产等产业地产，同样也会面临发展机遇。
事实上，市场嗅觉灵敏的广东房企早已先行一步。王韶称，在规划纲要出台前，很多广东房企就已针对粤港澳大湾区做出了一些重大战略调整，“大型房企由于扩张的要求，自然不会仅是聚焦于粤港澳大湾区，但很多中等规模房企，市场布局就非常明确要深耕区域。 ”
打好转型升级战
这些年，在行业起着表率作用的广东房企万科先后提到了“白银时代”“活下去”，引发业界广泛热议。这背后，也折射出行业形势有所转变，广东一众房企相继拉开了转型升级的大幕。
王韶对房地产业的未来有着更多的憧憬，他表示：“房地产行业的业态很丰富，不能仅仅只是有房有地，还要有产。房企要树立新的地产观，应该围绕着人民对美好生活追求提供高品质的住房，以及顺应国民经济发展，提供高品质的空间和服务。”
王韶称，慢工才能出细活，此前房地产业的粗放式开发模式，难免存在一些低质量问题，这是不可持续的，现在住宅建设讲求高周转，虽然在企业经营方面无可非议，但长期来看，这个模式存在一些问题。
“为了追求利润，提高抗风险能力，房企的touzi中绝大部分是商品住宅，房地产开发模式还是很单一。”王韶指出，现在房企拓展的主要领域仍集中在传统的物业管理、商业、办公、酒店管理等方面，对租赁、文旅、康养、教育等补足消费或服务短板领域参与度仍然较低，“长租公寓有着广阔的发展前景，市场规模达到万亿元，这是一个很大的市场，还处于探索的阶段，运营困难也慢慢显现出来，还有很长的路要走。”
近年来，广东房企多元化之路如火如荼开展。王韶认为，进入新时代，房地产业将面临转型升级压力，每一家房企都需要转变思想、转换模式，而醉重要的是转化为行动，落实到经营实践中去，否则将被时代抛弃。
“房企转型必须要有抓手，明白自身的优势在哪里，一定要静得下心，耐得住寂寞，要敢于投入，因为转型不是一朝一夕就能成功，必须要有一定的时间沉淀，去培育发展。”王韶表示，房企转型要依托主业，要根据国家发展方向顺势而为。
在摸索的过程中，转型升级也有了一些变化。当下，高质量发展已成为各行各业的转型基调。2017年，第十九次全国代表大会首次提出高质量发展。2019年全国两会《政府工作报告》也提到“坚持推动高质量发展”。
在王韶看来，高质量发展是在总结过去发展经验的基础上提出，本质其实是可持续发展，“房地产业不能仅是为老百姓提供住房，还需要解决学习、健康等方面的问题。现在很多楼盘融入了智慧社区等概念，这也是推动房地产业高质量发展的一个重要手段。”
王韶表示，房地产不仅仅只是提供一个居住的空间，更应该是一个有品质、有品位的新生活模式，房地产要从提供物理空间向引领生活模式蜕变，“业界要树立新的房地产观，从提供空间场所和服务角度去推动幼有所育、学有所教、病有所医、老有所养、住有所居，加快房地产行业转型升级。”
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