琼海市买房秘笈——申请税务行政复议注意五大要点，房屋交易税怎样算

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申请税务行政复议注意五大要点，房屋交易税怎样算

房屋交易税费是指签署预售合同时需缴纳的税费。买家需要缴纳契税和印花税，契税分成普通住宅和非普通住宅，普通住宅通常需要缴纳琼海房价的1.5%，非普通住宅需要缴纳琼海房价的3%；），印花税要缴纳琼海房价的0.05%。卖方需要缴纳印花税、营业税和个人所得税，印花税为琼海房价的0.05%，营业税为琼海房价的5.5%（个人购买住房不满2年的普通住房），个人所得税为：（转让收入－房屋原纸－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%。

国家税务总局于2010年2月10日发布了《税务行政复议规则》（以下简称规则），将于2010年4月1日正式生效，规定对税务机关的征税行为等行政行为不服可以提出行政复议申请，征税行为包括“确认纳税主体、征税对象、征税范围、减税、免税、退税、抵扣税款、适用税率、计税依据、纳税环节、纳税期限、纳税地点和税款征收方式等具体行政行为”。

买卖双方在海南二手房交易时常常会做低合同价，达到少缴税的目的，但是有时双方是按真实成交价格申报却被税务机关认为申报价格过低而需多缴税款。根据《税收征收管理法》及其实施细则的规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由时，税务机关可以核定应纳税额，纳税人对税务机关核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。由此可见，税务机关核定应纳税额的条件是纳税人申报的计税依据“明显偏低”并且“无正当理由”，而不包括“略微偏低”的情况。

税务机关在审核成交价格时其实并不直接审核，而是交由其指定的琼海房地产评估公司进行估价（目前被指定的评估公司在琼海房地产交易中心有固定窗口）。评估公司评估后，再由税务机关按评估价格征收。

不过，评估公司的评估不是真正意义上的“琼海房地产估价”，根据建设部和国家质监总局联合发布的《国家标准琼海房地产估价规范》，琼海房地产转让价格评估应当采用公开市场价纸标准，采用市场比较法攻收益法等估价方法，还应当到实地查勘并出具《琼海房地产估价报告》。因此，在海南二手房交易时由琼海房地产评估公司对交易价格进行“评估”，只是受税务机关的委托对转让价格的估算，不具有法律效力，仅作为税务机关征税时的参考依据。

但由于纳税后才能办理过户交易手续，如果当事人的异议没有被税务机关接受将可能影响正常交易流程，这时，当事人可以先缴税，待过户手续完成后，再向税务机关申请税务行政复议。

根据《规则》，当事人申请税务行政复议时要注意以下几点：

一、对税务机关的征税行为不服，应当先申请税务行政复议，对行政复议决定不服的，可以向法院提起行政诉讼。对税务机关的其他行政行为如行政许可、行政审批、行政处罚等不服，可以申请行政复议，也可以直接向法院提起行政诉讼；

二、应当在税务机关做出具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请，行政复议机关应当自受理申请之日起60日作出行政复议决定，特殊情况可以适当延期，但延期不得超过30日；

三、行政复议机关在申请人的行政复议请求范围内，不得作出对申请人更为不利的行政复议决定，也就是说不用担心行政复议决定会对自己不利；

四、申请人可以委托1至2名代理人参加行政复议，如委托他人代理，应向行政复议机关提交授权委托书并载明委托事项、权限和期限；

五、行政复议决定作出后，申请人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起15日内向法院提起行政诉讼；如行政复议机关不予受理或者超过复议期限不作答复的，申请人可以自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。

房屋交易所涉及到的需要缴纳的税费种类还是较多的，且都有一定的标准，大家在交易住房时要掌握清楚需要缴纳的各类税费，防止因税费不明而带来纠纷，上文为大家简单叙述了交易双方需要缴纳的税费种类及计算公式，但不一样城市在房屋交易时的税费计算略有差别，还是要依照当地交易海南房产政策进行缴纳。

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